부동산 멸실 등에 의한 매각 절차의 취소

1. 취소사유

부동산이 없어지거나 매각 등으로 권리를 이전할 수 없는 사정이 생겼을 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 합니다. 이는 경매절차 진행 중에 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 사유가 생긴 경우에 절차를 진행하는 것은 의미가 없기 때문입니다.

 

경매절차의 취소사유가 되는 법률상의 사정은 채무자의 목적물에 대한 소유권 상실 (채무자 명의의 소유권이전등기가 직권으로 말소된 경우 등)이나 법령에 의한 강제집행의 금지 등이 있고 사실상의 사유로는 부동산의 멸실 등이 있습니다.

 

매각부동산이 멸실되면 경매를 진행할 수 없게 되는데 경매개시결정 후에 매각부동산의 현상이 다소 다르더라도 절차의 진행을 방해할 사유로는 되지 않지만 부동산의 동일성을 잃게 할 정도이면 매각절차를 취소하여야 합니다.

매각부동산이 제3자의 소유인 경우에는 경매개시결정을 할 수 없게 되므로 경매개시결정 후에 매각부동산이 채무자의 소유가 아닌 것이 판명되면 매각절차를 취소하여야 합니다.

 제 3자가 소유권을 취득할 당시에 이미 경매신청이 있었다는 사실이나 압류의 효력이 발생하였다는 사실을 알았을 경우에는 실체상으로는 제3자는 소유권 취득으로써 압류채권자에게 대항할 수 없으나 절차적인 면에서는 경매개시결정등기의 촉탁 전의 소유권이전등기가 되어 버렸다면 등기관은 등기불능을 이유로 등기촉탁을 각하할 수 없습니다.

 

 공매로 소유권이 이전된 경우에는 민사집행법에 의한 집행과 국세징수법에 의한 체납처분으로서의 공매절차를 조정하는 법률이 마련되지 않은 현재로서는 각기 다른 법령과 집행기관에 의하여 별도의 절차가 진행되고, 그 때문에 동일한 목적물에 대하여 강제집행과 체납처분이 경합하는 경우가 생기게 됩니다.

경매절차가 진행되는 도중 공매절차에서 경매대상 부동산이 매각되어 그 대금이 납부된 경우에는 공매절차의 매수인이 당해 부동산의 소유권을 확정적으로 취득하고 따라서 채무자가 이에 대한 소유권을 상실하므로, 공매절차에 의하여 매각부동산의 소유권이 이전된 경우에도 민사집행법 96조에 따라 경매절차를 취소하여야 합니다.

 

 제3를 위하여 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정을 한 후 그 가등기권리자가 본등기를 하면 그 본등기의 효력은 가등기 시에 소급하게 되므로 이는 매각절차개시에 장애 될 사실에 해당합니다.

가등기에 기한 본등기가 있으면 등기관은 가등기 이후의 경매개시결정등기를 직권말소할 수 있으므로 등기관은 부동산등기법 175조에 의하여 집행법원에 대하여 가등기에 기하여 본등기가 경료되었다는 취지 및 일정기간 내에 이의가 없으면 경매개시결정등기를 직권 말소하겠다는 취지를 통지하여야 합니다.

 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우에는 가처분채권자도 매수인의 소유권 취득을 부정하거나 다른 채권자가 강제집행을 하는 것을 배제할 수는 없다 할 것이므로 처분금지가처분등기가 되어 있는 것만으로는 매각절차의 취소사유에 해당되지 않습니다.

 후순위 가등기나 후순위의 가처분기입등기보다 더 후순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나, 후순위 가등기나 후순위의 가처분의 기입등기가 이루어진 부동산에 관하여 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우에는 경매절차 진행 중에 그 후순위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한등기가 이루어진 경우 채무자가 소유권을 상실한 경우이므로 민사집행법 96조에 따라 경매절차를 취소하여야 합니다.

 그러나 집행법원이 본등기 사실을 모른 채 매각절차가 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하면 우선순위로서 그때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 낙찰로 인하여 소멸하고 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되므로, 대금납부 이후에는 매각절차를 취소할 수 없습니다.

 

2. 취소결정에 대한 불복방법

사법보좌관이 한 멸실 등에 의한 부동산경매 절차의 취소결정에 대한 불복방법은 그 결정에 대한 이의신청입니다.

이의신청을 받은 사법보좌관은 이의신청사건을 지체 없이 판사에게 송부하여야 합니다.

판사는 이의신청이 이유 있다고 인정되는 때에는 결정으로 사법보좌관의 처분을 경정하고 이의신청이 이유가 없다고 판단되면 사법보좌관의 처분을 인가하고, 이의신청사건을 항고법원에 송부하여야 합니다.

 절차를 취소하여야 할 사유가 명백함에도 불구하고 집행법원이 취소결정을 하지 않을 때에는 채무자 기타 이해관계인은 집행에 관한 이의로써 불복을 신청할 수 없습니다.