경매에서 압류절차 과정

1. 강제경매 개시의 결정 및 심리사항

 강제경매의 신청이 있으면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 일반요건의 강제경매에 필요한 요건 등에 관하여 형식적으로 심사를 합니다.

그 심리는 당사자의 심문기일이나 변론기일을 열어 할 수도 있으나 변론이나 심문 없이 서면에 의하여 심리하는 것이 통상적 방법입니다. 심리의 결과 신청이 적법하면 강제경매결정을 하고 만약 요건이 흠이 있으면 신청을 기각할 수 있습니다.

 

2.임의경매 개시 결정전 심리사항

경매의 신청이 있으면 집행법원은 그 신청서의 기재와 그 첨부서류에 의하여 경매신청의 형식적 요건 및 실질적 요건에 대하여 직권으로 심사합니다.

경매신청의 실질적 요건이라 함은 저당권 실행의 요건을 말하는데 저당권을 실행하기 위해서는 저당권과 피담보채권이 존재하고 피담보채무가 이행지체의 상태에 있어야 하나 경매신청의 단계에 있어서는 저당권의 존재만 증명되면 법원은 매각절차를 개시합니다.

경매신청의 형식적 실질적 요건의 심사는 신청서 및 그 첨부서류에 의한 서류심사로써 족하므로 당사자의 심문이나 변론을 열어서 심리할 필요는 없습니다.

심사결과 흠결이 있을 때에는 결정으로 신청을 할 수도 있습니다. 다만 법원은 그요건의 흠이 수정 보완이 가능하다면 조정을 명할 수도 있습니다.

 

경매신청의 단계에서는 피담보채권의 존재라든가 그채무의 이행지체에 빠져 있다는 사실을 입증할 필요는 없으나 제출된 문서에 의하여 이행기가 아직 도래하지 않았음이 밝혀진 경우에는 채무자나 소유자 측이 이의를 바로 신청을 기각할 수 있어야 합니다.

 

3.경매목적물(부동산)에 대한 조사

매각 부동산은 반드시 채무자의 소유여야 합니다. 채무자의 소유여부는 등기부에 채무자의 소유로 등기된 부동산에 있어서는 등기부등본, 등기부에 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산에 있어서는 즉시 채무자의 소유인 점에 대한 증명이 없는 것으로서 신청을 각하하여야 합니다. 제3제삼자의 소유명의로 등기되어 있는 부동산에 관하여는 사실상 그 부동산이 채무자의 소유라고 하더라도 채무자 명의로 등기가 회복되지 않는 한 경매신청을 할 수 없습니다.

집행법원은 경매신청서와 그 첨부서류에 의하여 매각부동산이 채무자의 소유인가를 서류상 조사할 뿐이고 부동산의 현황을 직접 조사하여야 할 의무는 없고 매각부동산이 멸실되어 존재하지 않는데도 경매개시결정이 내려지는 경우도 있을 수 있습니다.

 

4. 경매신청 및 기각 또는 불복 방법과 처리 요령

강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고 할 수 있고 사법보좌관은 이의신청사건을 판사에게 송부하여야 합니다.

이의신청은 즉시항고 또는 특별항고의 대상이 되는 처분을 사법보좌관이 한 경우에 그에 대한 이의신청은 그 처분을 고지받은 날부터 7일 이내에 하여야 합니다.

사건을 송부받은 판사는 이의 신청을 심사하여 신청이 사법보좌관규칙 4조 2항의 규정에 위배되는 경우 보정명령을 내리고 흠이 보정되지 않으면 이의 신청을 각하합니다.

 

5.경매개시결정

 집행법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매개시결정 하는데 접수일로부터 22일 이내에 하여야 합니다.  강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생합니다.

경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우는 제자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못하지만, 집행채무자에게 개시결정 송달된 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고 알았으면 대항할 수 없습니다.

 

6. 경매개시결정동기의 촉탁

법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 하며 기간은 접수일로부터 2일 안에 하여야 합니다.

채무자에게 부동산경매개시결정이 송달되기 전에 기입등기가 이루어진 경우에는 그 등기 시점이 압류의 효력발생시기의 기준이 되는데 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 압류가 되었다는 것을 공지함으로써 제3자로 하여금 그 등기 이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없도록 하기 위한 것입니다..