부동산 경매의 집행과정

부동산 경매의 종류

1. 강제경매

강제경매라는 것은 채무자 소유의 부동산을 압류하고 집행함으로써 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전 채권의 만족을 목적으로 하는 강제 집행 절차입니다.

 강제경매는 매각의 성질에 관하여는 공법상의 처분설과 사법상의 매매설이 성립되어 있습니다. 공법상의 처분설은 집행관은 국가기관으로서 경매처분을 하여 사법상의 권리관계를 설정하는 것이라고 보는 견해로서 공용징수와 유사한 것으로 취급하여 매수인의 목적물을 원시취득한다고 봅니다.

 

 사법상의 매매설은 경매를 매수인 또는 집행관과 소유자인 채무자 간의 매매라고 보는 견해로서 담보책임을 들 수 있습니다. 강제경매는 강제관리와 함께 부동산에 대한 강제집행방법의 하나인데 압류한 부동산 그 자체를 매각하여 그 매각대금으로 변제에 충당하는 방법에 의한 강제집행임에 반하여 강제관리는 압류한 부동산을 매각하지 않고 그 부동산을 관리하여 얻은 수익금으로 변제에 충당하는 방법에 의한 강제집행이라는 점에서 근본적으로 차이가 있습니다.

 

  채권자는 본인의 선택에 의한 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용할 수도 있습니다.

강제경매 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고, 법원사무관등은 관할등기소에 강제경매신청의 기입등기를 촉탁하여 등기관이 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 다음에 현금화의 절차로서 집행관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 최저매각가격을 정합니다.

이 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정가격을 지정하고 공고합니다. 매각일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하여 최고가매수신고인이 정하여지면 법원은 매각결정 기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 여부를 결정합니다.

  매각허가 여부의 결정에 대하여 이해관계인들은 즉시 항고를 할 수 있고 매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명합니다.

 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁합니다

 

 2. 임의경매임의경매

임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의한 현금화를 위한 이른바 형식적 경매가 후자에 속하는 것으로는 공유물 분할을 위한 경매, 한정승인, 재산분리의 경우에 상속채권자나 수증자에게 변제하기 위한 상속재산의 경매 등이 있습니다.

 민사집행법에서 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매와 유치권 등의 의한 경매로 크게 나누고 담보권의 실행을 위한 경매를 다시 그 목적물에 따라 부동산에 대한 경매, 자동차,건설기계, 항공기에 대한 경매, 유체동산에 대한 경매 및 채권 그 밖의 재산권에 대한 담보권의 실행으로 구분하여 규정을 두고 있는바, 여기에선 임의경매 즉(담보권의 실행을 위한 경매) 중 부동산에 대한 경매에 관항 보기로 하되, 유치권 등에 의한 경매는 담보권의 실행에 의하여 실행합니다.

 

3. 임의경매와

 집행권원의 요부

강제경매에 있어서는 집행권원의 존재를 요하며 집행문을 부여한 집행력이 있는 정본을 붙여야 합니다.

그러나 임의경매에서는 피담보채권의 변제를 받기 위하여 경매의 신청권 아 인정되므로 집행권원의 존재를 요하지 아니하며, 집행력 있는 정본도 필요하지 않고 담보권의 존재를 증명할 수 있는 서류만 필요합니다.

공신적 효과의 유무

강제경매의 경우 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로 일단 유효한 집행력있는 정본에 기하여 매각절차가 완결된 때에는 후일 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재, 무효라든가 매각절차 완결 시까지 변제등의 사유로 인하여 소멸되거나 나아가 재심에 의하여 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 매각절차가 유효한 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득합니다.

임의경매에 있어서는 강제경매의 경우와는 달리 집행법원은 담보권 및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재 무효, 피담보채권의 불발생 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없으며, 나아가 이러한 사유는 매각불허가 사유에 해당되며 이를 간과하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받았다 하더라도 매수인은 매각부동산의 소유권을 취득하지 못합니다.