강제경매의 대상은 무엇일까?

 

강제경매의 대상은 부동산이며 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말합니다.

 

1. 토지

토지는 정착된 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것은 토지와 일체로 보고 하나의 부동산으로 취급되며 독립하여 강제경매의 대상으로 되지 않습니다.

 

2. 공유지분에 대한 강제경매

집행대상의 부동산이 여러 사람의 지분으로 된 경우에는 공유자의 공유물에 대한 권리로서 그 지분의 성질과 내용은 본질적으로 단독소유권과 같기 때문에 고유자는 자기의 지분을 마음대로 처분할 수 있으며 나아가 당연히 공유지분이 강제집행의 대상이 될 수 있습니다.

다만, 대지권의 목적으로 되어 있는 토지 공유지분은 특별한 경우가 아니면 건물과 분리하여 독립한 부동산 집행의 목적물로 될 수 없습니다.

토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상으로 될 수 있고 공유자 중 공유지분 전부에 관하여는 강제경매를 진행할 수 있습니다.

 

3. 건물

건물은 항상 토지부터 독립된 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 됩니다.

건물의 공유지분, 구분소유권도 독립하여 강제경매의 대상으로 된다. 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 됩니다.

그러나 건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고 분리와 가능하다면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류방법에 따라 집행할 수밖에 없을 것입니다,

만일 채무자가 이 집행을 무시하고 건축공사를 계속하여 경매할 시점에 이르러 건물이 성립되어 독립된 부동산이 되는 단계에 이르면 집행관은 유체동산집행으로서 경매 등을 더 이상 속행 할 수 없습니다.

건물이 증축된 경우에 증축 부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존 건물에 부합되었는지 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축한 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 합니다.

 

4. 미등기부동산

미등기 부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 진행할 수 있는데 미등기 부동산에 관해 경매개시 결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기르 하게 됩니다. 등기부가 멸실되고 아직 회복등기가 되어 있지 아니한 부동산도 위와 마찬가지입니다. 미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉, 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 합니다. 채무자 소유의 부동산이 무효의 원인에 의하여 제삼자 명의로 등기되어 있는 경우에는 그 등기명의를 채무자에게 회복한 후가 아니면 채무자에 대한 강제집행으로서의 강제경매의 대상이 되지 않습니다.

 

5. 공장재단, 광업재단

공장저당법에 의한 공장재단, 광업재단 저당법에 의한 광업재단은 일개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상으로 됩니다.

공장재단, 광업재단을 구성하는 기계 기구 등 동산이라 하더라도 유체동산에 대한 진행이 될 수 없고 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 방법에 의하여 경매를 할 수 있을 때에는 이에 대한 개별집행은 금지되므로 재단의 일부에 속함이 드러난 경우에는 매각절차를 취소하여야 합니다

 

6. 광업권,

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되므로 이들은 강제경매의 대상입니다. 그러나 공동 광업권자의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로 그 지분은 강제경매의 대상이 되지 않습니다.

 

7. 소유권 보존등기된 입목

소유권 보존등기된 입목은 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 됩니다.

 

8. 지상권

금전채권을 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 봅니다.

지상권은 부동산의 공유지분과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만 부동산의 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산 집행의 절차에 의하도록 규정되어 있습니다.

 

9. 자동차

자동차, 건설기계 및 항공기는 실체법상으로 동산임에는 틀림없으나 그 특수성에 비추어 등록된 자동차와 건설기계에 대한 강제집행은 민사집행규칙에 특별한 규정이 없으면 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르고 등록된 항공기에 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행이 예에 따라 실시합니다.