부동산의 평가와 최저매각 가격의 결정

 

 1. 최저매각가격의 의의 

 

 집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 학 그 평가액을 참작하여 최저매각 가격을 정하여야 합니다. 최저매각 가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말합니다.

 

최저매각 가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각 가격을 말합니다.

이는 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없으며 최저매각 가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실세보다 훨씬 저가로 매각되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정 타당한 가격을 유지하여, 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있습니다.

 

 2. 매각부동산의 평가절차

집행법원은 최저매각 가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 합니다, 감정인을 선임함에 있어 감정평가사를 감정인으로 선정함을 원칙으로 하고 있습니다. 법원은 매각부동산을 특정하여 평가를 명하며, 2주 이내로 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시하여야 합니다.

평가를 함에 있어서 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 합니다. 이 지시는 반드시 평가명령 자체에 적어야 하는 것은 아니고 구술로 또는 별지로 감정인에게 지시하여도 무방합니다.

법원은 감정인의 평가액을 참작하여 가격을 정하는데 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각 가격을 정함에는 그럴만한 사유가 있어야 하고 실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있는 것이 통례입니다.

 

감정가격은 최저매각 가격의 출발점으로서 이후 매각절차의 핵심적인 기초가 되므로 평가서는 가능한 한 정확하고 자세하게 작성되어야 합니다. 평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 매수 신고인의 이해를 도울 수 있도록 감정가격산출근거, 평가요항표, 위치도, 건물내부구조도, 사진 등을 붙여야 합니다.

 

평가명령은 임의경매의 경우에는 개시결정일로부터 3일 안에, 강제경매의 경우에는 경매개시결정등기의 등기필증 접수일로부터 3일 안에 하여야 합니다.

매각부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 평가명령을 함에 있어서 감정인에 대하여 특별한 지시를 할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 등기관의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발하여야 할 것입니다.

 

 3.평가의 대상

평가의 대상은 매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미치는데 매수인의 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미이는 물적 범위와 일치합니다.

따라서 매각부동산의 구성 부분,, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이 됩니다.

부동산 자체의 평가는 평가 당시의 현환을 기준으로 하고 토지의 지목, 지적, 건물의 구조, 바닥면적 등에 대하여 현황과 공부상의 표시에 차이가 있는 경우에는 현황에 따라 평가하여야 합니다. 토지에 있어서는 지목이 농지라도 이미 택지화되어 있다면 택지로서의 효용을 고려하여 평가하여야 하고, 공부상의 지목에 의한 형식적 평가를 하여서는 안됩니다. 등기부 표시와 실제 건물의 동일 여부에 대한 결정 기준은 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정됩니다. 부합되는 물건은 부동산이어야 하며 부합하는 물건은 동산뿐 아니라 부동산도 포함되어야 합니다. 부합이 인정되는 결합의 정도는 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손하는 경우라고 하는 게 판례입니다.

부동산의 소유자는 원칙적으로 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 원시취득합니다.

부동산에 부합한 물건의 가격이 부동산의 가격을 초과하는 경우라도 부합되는 부동산의 소유자가 부합하는 물건이 취득합니다.