경매의 준비단계

 

 

 경매의 준비단계는 먼저 경매개시결정등기가 기입되고 채무자에게 정본이 송달되어 압류의 효력이 발생하면, 매각부동산의 현황조사를 명하고, 감정인으로 하여금 목적물을 평가하게 하여 최저매각가격을 정하게 됩니다. 최저매각가격으로 우선채권자의 채권을 변제하고 나면 남을 가망이 없게 될 경우에는 민사집행법 102조가 규정하는 바에 따라 매각절차를 취소하며 남을 가망이 있으면 직권으로 매각기일과 매각결정 기일을 지정, 공고, 통지하고 절차를 진행합니다.

 

1. 배당요구의 종기결정 및 공고

경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 매수참가를 희망하는 사람이 매수신고 전에 권리의 인수 여부를 판단할 수 있고 또한 법원으로서도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있도록 함으로써 매각절차의 불안정을 해소하기 위하여 배당요구의 종기를 정하도록 하고 있습니다.

2.종기의 결정 시기

배당요구 기간을 실질적으로 보장하기 위해서는 배당 요구의 종기결정 및 공고를 조속히 시행할 필요가 있으므로, 배당요구의 종기결정은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 합니다.

배당요구의 종기는 경매개시결정의 등기필증 접수일로부터 3일 안에 결정하여야 합니다.

통상은 경매개시결정과 동시에 내부적으로는 미리 배당요구의 종기를 결정해 놓은 다음 압류의 효력이 생긴 것을 확인한 뒤에 즉시 배당요구의 종기를 결정하고, 이를 공고, 고지하며 채권을 신고하도록 최고하여야 합니다. 감정평가가 현황조사 요구의 종기를 지정하게 됩니다.

그 제출의 지연이나 기타 미비점에 대한 보정을 할 기간도 어느 정도 고려하여 정하여야 할 것입니다

 

 3.공고 및 고지

 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 제한함으로 인하여 채권자들이 배당절차 참여가 실질적으로 봉쇄되는 결과에까지 이르러서는 배당요구의 종기를 채권자들이 알 수 있도록 하기 위하여 법원은 배당요구의 종기가 정해지면 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하여야 합니다. 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

 

저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 최선순위 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하지만 전세권자가 민사집행법 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸됩니다. 이처럼 최우선순위의 전세권자에게는 매수인에 의한 전세권의 인수와 배당요구의 선택권을 부여하고 그 전세권자에게는 배당요구의 종기를 고지하여 그 기간 안에 선택권을 행사할 수 있는 기회를 보장할 필요가 있으므로, 법원은 배당요구의 종기를 공고하는 외에 최우선순위의 전세권자에게 이를 고지하여야 합니다.

또한 채권자는 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있으므로, 이들에게 배당에 참여할 수 있는 공평한 기회를 보장하기 위하여 법원은 매각절차 진행과정에서 알게 된 위 채권자에게도 배당요구의 종기와 무관하므로 고지하지 않으며, 대신 채권신고의 최고를 합니다.

 

3. 채권신고의 최고

법원사무관 등은 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자와 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매 개시 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수를 배당요구 종기까지 법원에 신고하도록 최고해야 합니다.

이는 우선변제청구권 있는 채권의 유무와 그 금액에 관하여 신고를 받아 남을 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 매각조건을 결정하고 그들에게 배당요구를 할 수 있는 기회를 부여하여 채권회수나 조세징수를 용의 하게 함에 그 목적이 있습니다.

4.임차인에 대한 통지

경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자, 임차인으로 권리선고를 하고 배당요구글 하지 아니한 자에 대하여 기재 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 3조13조 1항이 정하는 대항요건과 임대차계약서 상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 소액임차인이거나 상가건물임대차보호법이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 소액임차인의 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하여야 합니다.

부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 되는데 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 평가의 대상이 되지 않습니다. 또 임의경매에 있어서는 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 부합물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 됨을 주의하여야 합니다.