매각의 진행절차

 1. 매각의 개시

 매각기일이 지정되면 법원 사무관등은 경매사건 기록을 검토하여 매각기일을 여는 데 지장이 없게  사건기록을 매각기일 전날 일괄하여 집행관에게 인계하고 매각기일부의 기록인수란에 영수인을 받아야 합니다.

 다만, 기간입찰의 경우 법원사무관등은 입찰기간 개시일 이전에 매각명령의 사본을 집행관에게 송부하고 매각명령 영수증을 받아 기록에 편철합니다.

  집행관은 법원으로부터 인계받은 기록에 매각명령이 붙어 있는지를 확인하고 기일입찰의 경우 기록에 매각명령이 붙어 있지 아니한 때에는 법원에 매각절차를 진행할지 여부를 확인하여야 합니다.

 

 매각기일에 집행관은 매각사건목록을 작성하여 매각물건 명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시하여야 합니다. 

 집행관은 특별매각조건이 있으면 매수신청의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하고 특별매각조건이 매각기일공고에 기재되어 있더라도 그 고지를 생략할 수 없습니다.

 

 2. 매수의 신청

 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있고 최고가매수신고인이나 그 대리인이 된 경우에는 매각불허가결정을 하여야 하므로 집행관으로서는 가능한 매각장소에서 이러한 자들을 식별하여 매수신고를 못하도록 할 필요가 있는데 이를 위해서 미리 이러한 자들의 명단을 준비하여 확인하는 방안이 필요합니다. 이로 인해 집행관은 필요할 때에는 법원의 원조를 요청할 수도 있습니다. 

 

  입찰 참가시 필요한 서류는 공통으로 입찰보증금(최저매각금액의 10%, 재매각의 경우 20%)과 신분증, 도장이 필요하며

대리인의 경우 본인의 인감증명, 위임장, 대리인의 도장, 대리인의 신분증이 필요합니다. 

 법인직원의 경우는 법인인감증명서, 위임장, 법인등기부, 대리인인 직원의 도장, 대리인인 직원의 신분증이 필요합니다.

 

  3. 매수신청의 방법

 부동산의 매각은 매각기일에 의한 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 내의 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법이 있습니다. 

  기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 하고 기일입찰절차에서 입찰을 하려는 자는 반드시 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석하여, 입찰표를 집행관에게 제출하여야 합니다. 

 입찰표를 우송한다든지 사전에 집행관에게 제출하는 것은 허용되지 않습니다.

  입찰은 반드시 입찰표에 의하여야 하고 입찰표의 제출방법은 구체적으로 소정의 입찰함에 투입하는 방법에 의하고 있습니다. 입찰표를 제출할 때에는 매수신고의 보증도 함께 하여야 합니다.

 

 집행관이 입찰의 개시를 알리는 종을 울리면 입찰표의 제출을 최고하고 입찰이 시작되며, 이 시점 이후 입찰자는 입찰함에 투입하고  그 종기는 1시간 경과하여 집행관이 입찰의 마감을 선언할 때입니다. 

 입찰표를 기재하고, 입찰보증금을 봉투에 넣어 1차로 봉한 후, 기재한 입찰표와 입찰보증금 봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넘어 봉투의 지정된 위치에 날인한 다음 기재대에서 나옵니다.

  이미 행한 입찰의 취소, 변경 또는 교환이 금지됨은 물론이고 이미 행한 입찰은 그대로 둔 채 동일인이 다시 입찰표를 제출하는 것도 허용하지 않습니다. 

 동일인의 2개 이상의 입찰봉투를 제출한 경우 기일입찰에서는 둘 다 무효로 처리하여야 합니다. 

 

  4. 매수신청의 효력

 매수신청이 부적법하거나 무효인 때 또는 매수신청의 보증을 제공하지 않을 때 집행관은 그 매수신청을 무시하고 매각절차를 진행하여야 합니다. 또한 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매각을 허가하지 아니한 결정을 확정될 때까지 매수에 관한 책임이 있습니다. 

 천재지변, 혹은 부동산의 현저한 훼손되거나 중대한 권리관계의 변동등이 진행 중에 밝혀진다면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정을 취소신청 할 수 있습니다.

 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 최고가매수신청인으로 정하여졌음에도 그 이여지가 없음이 명백하지 않는다면 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 증가하여 121조 6호가 규정하는 사유가 발생한 것으로 보아 매각을 허가하지 않는 결정을 하는 것이 상당합니다.