경매에서의 상가건물임대차보호법

 1. 상가건물임대차 보호법이란?

상가건물에 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차 중 대동령령이 정하는 보증금을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용하는 법입니다.

따라서 그 법에 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대한 임대차로서 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 합니다.

주택임차인은 주택임대차보호법의 적용에 있어서 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상한이 있어 상한이 넘는 경우에는 위 법의 적용대상이 아닙니다.

 

상가건물이란 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며 사업자등록은 신규로 사업을 개시한 경우에 하는 것이므로 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고 비사업용 내지 비영업용인 종중이나 동창회 사무실 등의 건물임대차에는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.

임차한 부분 전체가 영업용으로 사용되는 경우는 물론 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 그 적용이 있습니다.

 

 2. 대항력

대항력의 요건은 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청에 있고 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.

소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 후에 임대차의 효력으로써 대항할 수 있습니다.

 

 3. 사업자등록 효력발생의 시기와 종기

상가건물임대차보호법은 사업자등록을 신청한 때에 그다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있습니다.

부가가치세법에 의하여 사업개시일 이전에 사업자등록을 할 경우, 사업을 개시하였는지 여부는 이해관계인이 적용을 받는 임차인의 존재 여부를 판단하는 기준이 아니므로 결국 사업개시 이전에 등록, 신청하는 경우에도 보호받을 수 있습니다.

사업을 폐지하여 사업자의 지위를 상실했다 하여 기존에 발생한 대항력이 상실되지 않는다는 견해는 있지만, 제정취지에 따르면 사업을 폐지한 경우는 이미 지위를 상실했다고 판단하여 대항력을 인정하지 않습니다. 이 경우 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인의 명의로 사업자등록을 하여야 합니다.

 

사업자가 사업자등록에 필요한 요건을 갖추어 신청하였으나 관할세무서장이 이를 수리하지 않는 경우에는 최초 신청 시에 사업자등록 신청이 있었던 것으로 보아야 합니다.

사업자등록신청서에 기재하여야 할 사항을 기재하지 않았을 때 필요한 서류를 제출하지 못했을 때 신청자가 사업을 사실상 개시하지 아니할 것이라고 인정되는 때 등 요건을 갖추지 못하면 관할세무서장이 신청을 거부 또는 반려하거나 보완을 요구하는 경우 등이 있는데 재신청하거나 보완을 한 때에 비로소 사업자등록 신청이 가능합니다.

 

 건물을 임차하고 사업자등록을 신청한 경우에도 제3자인 이해관계인이 상가건물임대차보호법 4조에 의하여 사업자등록사항 등을 열람하여 당해 건물에 대항력을 갖춘 임차인이 있음을 알 수 없는 경우는 공시방법을 제대로 갖추지 못한 것이 되므로 대항력을 취득할 수 없습니다.

이해관계의 열람을 통하여 위 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는 경우에만 공시방법을 갖춘 것으로 보아야 합니다.

 

 4. 우선변제권

주택임차인의 임차보증금 우선변제권이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권은 그 요건이나 효력이 동일하지만 임차한 건물이 주거용인지 상가건물인지 보호대상인 임차보증금의 상한에 제한이 있는지 여부, 소액보증금 최우선변제의 범위가 적용대상인지에 따라 차이가 있을 뿐입니다.

우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였거나 보증금 액수가 소액보증금에 해당되거나 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추었고 배당요구의 종기까지 대항력을 유지하고 있어야 합니다.