부동산 인도명령

 1. 부동산 인도명령의 취지

 법원은 매수인의 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는바 이를 인도명령이라 합니다. 

 매수인이 매각대금을 다 낸 때에는 채무자 등이 인도하지 아니하는 때에는 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 따라 부동산을 인도받을 수 있는 것입니다. 

 인도명령은 즉시항고로써만 불복할 수 있는 재판으로 집행권원이 됩니다. 

 

 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한하고 매수인의 특별승계인은 신청인적격이 없습니다. 상속 또는 회사의 합병 등에 의하여 매수인의 지위를 승계한 일반승계인은 매수인과 동일한 집행법상의 권리를 가지므로 그 일반승계사실을 증명하며 인도명령을 신청할 수 있습니다. 

 매수인이나 그 승계인이 매각대금을 지급하였음을 요하며 매수인명의로 소유권이전등기가 되었음을 요하지는 않습니다.

토지만이 매각된 경우에는 매수인은 그 토지의 인도만을 구할 수 있을 뿐이고 지상건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없습니다. 

 인도명령신청권은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리이므로 매수인과 매각부동산을 제3자에게 양도하였다 하더라도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리를 상실하지 않습니다. 

 인도명령이 발하여진 후의 일반승계인은 승계집행문의 부여를 받아 인도명령의 집행할 수 있고 매수인으로부터 매각부동산을 양수한 양수인은 매수인의 집행법상의 권리까지 승계하는 것은 아니기 때문에 그 양수인은 인도명령을 신청할 권리를 가지지 않으며 매수인을 대위하여 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 않습니다.

 

 여럿이 공동으로 매수인이 되었거나 사망한 매수인을 여럿이 상속한 경우 공동매수인 또는 상속인 전원이 공동하여 인도명령을 신청할 수 있음은 물론이고 불가분채권에 관한 규정 또는 공유물의 보존행위에 관한 규정에 의하여 각자가 단독으로도 인도명령을 신청할 수 있다고 할 수 있습니다. 

 

 2. 매수인에게 대항력이 있는 임차인에 대한 인도청구

 1. 대항력과 우선변제권의 의미

 주택임대차보호법 3조 1항은 주택인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 이와 같은 효력을 대항력이라고 합니다. 

  대항력은 임대인의 지위가 승계된다는 의미인데 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 

 임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원인은 매매, 증여 등의 법률행위이거나 상속, 경매, 체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관없이 모두 포함됩니다. 

 

 주택인도와 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받을 때에 우선변제권을 가지는데 다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대하여는 확정일자 없이도 우선변제권을 가집니다. 

 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 주택임대보호법 3조 3항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 않는 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 임차주택에 저당권, 가압류 또는 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그전까지 대항력을 구비하거나 임차주택에 위와 같은 등기가 되어 있지 않은 경우에는 경매개시결정 혹은 체납처분에 의한 압류의 효력이 발생하기 전까지 대항력을 구비한 경우 매수인에게 대항할 수 있습니다. 

 

 3. 인도명령에 대한 불복방법

 인도명령의 신청의 관한 재판에 대하여는 즉시항고할 수 있고 확정된 인도명령에 대하여는 인도명령의 상대방은 청구에 의한 이의의 소를, 인도명령의 상대방이 아닌 제3자가 인도집행을 받게 되는 때에는 제3자 이의의 소를 제기할 수 있습니다. 

  인도명령의 집행자체에 존재하는 위법에 대하여는 집행에 관한 이의를 다툴 수 있고 집행에 관한 이의신청서를 제출하면 됩니다. 

 상대방이 인도명령에 대하여 즉시항고를 제기한 경우에, 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 않으므로 민사집행법 15조 6항의 집행정지명령을 받아 이를 집행관에게 제출하여 그 집행을 정지할 수 있고, 청구에 관한 이의의 소나 제3자 이의의 소를 제기한 경우에는 민사집행법 46조의 잠정처분을 받아 이를 집행관에게 제출하여 그 집행을 정지할 수 있습니다.