소유권이전등기 등의 촉탁

 1. 소멸주의와 인수주의

 소멸주의란  목적 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 원칙을 말하고 인수주의는 목적 부동산에 압류채권자의 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 말합니다. 

 또한 경매 부동산의 매각대금으로 그 우선 부담과 경매비용을 변제하고도 남을 것이 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고 압류채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다는 원칙을 잉여주의라 합니다.

 

 집행법은 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 관하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의도 취할 수 있습니다. 즉, 저당권과 가등기담보권은 매각으로 소멸합니다.

 담보가등기와 달리 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 선순위의 담보권과 가압류가 없는 이상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 다만 최선순위의 가등기에 대해 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지는 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족하고, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아닙니다. 

 그러나 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못합니다. 

 

 2. 소유권이전등기 등의 촉탁

   1. 등기촉탁

  매수인이  매각대금을 다 내면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 법원사무관등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 등기관에 촉탁하여야 합니다. 

  매각대금을 완납한 매수인은 종전 소유자 등을 상대로 매각허가를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 소구 할 이익이 없습니다. 

 

  2. 촉탁의 시기

 등기촉탁은 매각대금을 다 내면 되고 법원사무관은 매수인이 대금을 지급하면 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 합니다. 

 그런데 촉탁을 하려면 주민등록등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등의 서류를 첨부해야 하기 때문에 실제로는 매수인으로부터 위 서류가 제출되었을 때 촉탁하게 됩니다. 

 매수인이 위의 각 촉탁서 첨부서류를 제출한 날부터 3일 안에 촉탁하여야 합니다. 

 

 3. 촉탁할 등기

 매수인이 대금을 모두 지급하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로 매각허가결정을 원인으로 하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기를 관할등기소 등기관에게 촉탁하여야 합니다. 

 등기원인은 매각허가결정이고, 그 원인일자는 대금을 다 낸 날입니다. 매수인이 매각대금을 모두 낸 후 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 그 등기촉탁서상의 등기원인은 강제경매로 인한 매각으로, 등기원인일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 합니다. 

 

 구분건물의 전유 부분에 설정된 근저당권 실행에 따른 경매절차에서 전유 부분을 매수한 자는 종 된 권리인 대지사용권까지 취득하지만, 그 대지사용권이 소유권인 경우 그 건물 대지에 대한 지분이전등기를 하기 위해서는 부동산등기법 소정의 절차에 부합하여야 합니다. 

  구분건물의 전유 부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각허가된 경우 건물대지에 대한 매수인 앞으로의 소유권이전등기 등은 다음 절차에 의합니다. 

  대지권 등기가 경료되지 않은 경우 전유 부분만에 대하여 매각허가를 원인으로 한 소유권이전등기촉탁이 있는 경우에는 통상의 절차에 따릅니다.

 대지 부분에 대한 등기는 전유 부분 소유자와 토지의 소유자가 일치할 경우 등기촉탁서 및 매각허가 결정의 토지의 표시와 등기부와 동일하고, 등기의무자가 토지등기부의 소유자와 동일한 경우에는 토지에 대하여 경매기입등기가 경료되지 않았다 하더라도 토지 부분에 대한 소유권이전등기촉탁은 이를 수리합니다. 

 

 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우 매각허가결정에 전유 부분만 기재된 경우 형식적 심사권밖에 없는 등기관은 토지까지 경매되었는지 여부를 판단할 수 없으므로 전유 부분에 대하여는 통상의 절차에 의하여 이를 수리하고 토지 부분에 대한 등기촉탁은 각하합니다. 

 대기권등기가 경료된 후에는 전유 부분만에 대한 소유권이전등기 촉탁은 불가하므로 전유 부분만에 대하여 매수인 앞에서 소유권이전등기를 실행하기 위하여는 대지권변경등기 절차를 선행하여야 합니다.