경매에서의 주택임대차보호법

 

 1. 주택임대차보호법의 적용범위

 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함이 목적입니다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 법의 적용을 받는 주거용 건물이기는 하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하기 때문에 법의 보호에서 제외됩니다.

 즉 주거용 건물, 주택이란 토지에 정착된 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 부수되는 시설로서 사람의 일상생활인 기와침식에 사용되는 것을 말합니다.

 주거용 건물인지 여부를 판단하는 것은 임대차 목적물의 공부상의 표시만이 아니라 그 실제용도에 따라서 정하여야 하며 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다.

 

 주택임대차보호법상 주거용 건물이라 함은 주거용 건물 자체만을 말하는 것이 아니라 일체 불가분의 관계인 대지 부분도 포함되어 있습니다.

 따라서 단독주택은 그 대지에 관하여, 공통주택은 소유권인 대지권에 대하여 우선변제권이 취득하게 됩니다.

단독주택을 임차하여 주택에만 전세권설정등기를 경료한 경우에는 전세권은 주택자체에만 미치기 때문에 전세권자는 경매절차에서 대지 부분에 대한 경매대금으로부터 우선 변제를 받을 수 없습니다.

미등기 건물의 경우라도 주거용으로 사용되면 적용대상이 되며 임대차 계약은 물론 이른바 미등기 전세계약에도 적용됩니다.

 

  2. 대항력의 발생시기

 주택인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생합니다. 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였어도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 피해 등을 방지하기 위해서 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지입니다.

 

 임차인이 대항력을 구비한 후에 임대주택이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여도, 소멸하는 것이 아니며 임차인은 양수인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 대항요건으로서 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비되면 족한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여는 신소유자의 소유권 취득 시까지 계속 존속하고 있어야 합니다.

주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸되며, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 새로운 대항력이 다시 발생합니다.

 

 3. 대항력의 내용

 대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용, 수익 할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에게 주장할 수 있습니다.

 

 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우 임차인은 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내의 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에게 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 합니다.

 

 또한 경매 낙찰의 경우 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권을 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 매수인에게 고지를 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속된다는 것을 몰랐을 시 채무자는 민법 578조 3항에 의해 매수인이 입게 된 손해에 대해 배상할 책임을 가지게 됩니다.

 

4. 확정일자를 가진 임차인의 우선 변제권

 우선변제권의 요건은 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받고 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였으며 대항력을 유지하고 있어야 합니다.

확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액임차인으로서 배당받는 경우와 달리 경매개시결정등기 이후 위 요건을 갖추어도 되지만, 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지해야만 보장받을 수 있습니다.